Cuando llegamos a un edificio nuevo, salvo que haya problemas de construcción lo cierto es que es todo maravilloso. Nueva casa, nuevos vecinos, una nueva etapa de la vida…, sin embargo, con el paso del tiempo, las cosas se suelen ir tornando. En este sentido, uno de los puntos más conflictivos suele ser los arreglos en los tejados y cubiertas de los edificios, ya que se convierten en un problema legal habitual en las comunidades de propietarios.
Y es que algo tan habitual como una humedad o filtración, una impermeabilización, un mantenimiento o un cambio de bajantes que se solucionaría con una llamada rápida a los expertos de Cubiertas Estévez acaba convirtiéndose en un verdadero quebradero de cabeza debido a la comunidad. Así, cuantos más vecinos haya en el inmueble más complicado será llevar a cabo una reparación de forma rápida y es que siempre habrá quien no esté de acuerdo o no quiera pagar y esto, muchas veces, acaba en dependencias judiciales. Por ello, como nosotros confiamos en la palabra y en la legalidad sin tener que llegar a juicios entre vecinos, a lo largo de las próximas líneas os queremos dar a conocer la Ley de Propiedad Horizontal, la cual os será de gran ayuda para evitar problemas costosos o costes judiciales.
Si bien, muchos de nosotros tenemos siempre tenemos dudas con la legislación y es que pocos la conocemos o la entendemos, por lo que, para ayudarnos entre todos en este aspecto, vamos a conocer la LPH o Ley de Propiedad Horizontal, la cual es la norma que regula las relaciones, derechos y obligaciones entre los propietarios o vecinos de varios inmuebles que pertenecen a la misma comunidad o edificio según la Ley 49/1960 de 21 de julio. En este sentido, en la LPH se desarrolla el artículo 396 del Código Civil, donde se define el concepto de propiedad horizontal en la legislación española y que dice lo siguiente: La propiedad horizontal es el concepto jurídico que se refiere al conjunto de inmuebles privados que pertenecen a un edificio común, definido por el artículo 396 del Código Civil como “diferentes pisos o locales de un edificio o partes de ellos”. Además, también apunta que “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute”. Por tanto, la legislación vigente sobre la propiedad horizontal se compone del Código Civil y la Ley 49/1960. Ambas normas, junto con los títulos constituyentes, estatutos y reglamentos de cada condominio forman el reglamento que deben seguir los vecinos en régimen de propiedad horizontal.
Así, ahora que ya conocemos mejor la normativa aplicable, a muchos de nosotros nos sigue surgiendo la misma duda sobre los tejados o cubiertas de las comunidades de propietarios y es si estos son elementos comunitarios o privativos. Por ello, para solventar esta duda, de acuerdo con la Sentencia del Tribunal Supremo del 8 de abril de 2011, las terrazas son consideradas como elementos comunes por destino. Esto quiere decir que pueden ser objeto de desafectación, a través del título constitutivo del inmueble en régimen de propiedad horizontal o mediante un acuerdo unánime de los dueños. Mientras que los elementos comunes por naturaleza son imprescindibles para el uso y aprovechamiento de las instalaciones que configuran el condominio. Sin embargo, las terrazas que en su estructura contienen partes de la cubierta y forjado del edificio no pueden convertirse en elementos de naturaleza privativa, ya que comprenden componentes de carácter común para el resto de los habitantes.
¿Quién debe pagar la reparación de la terraza privativa cuando es cubierta del edificio y se considera un elemento común?
Esta es una pregunta muy habitual en las comunidades de propietarios y, en este sentido, lo principal para determinar los responsables de asumir el coste de una reparación es definir la naturaleza de los gastos, en relación con el tipo de reparo a efectuar. Así, si se trata de un daño ocasionado por culpa de uno de los titulares, será él quien garantice el arreglo de la cubierta. En caso contrario, si el motivo es dar mantenimiento a las terrazas para mantenerlas en buen estado como trabajos de impermeabilización o reemplazo de desagües, el total pasará a dividirse entre la comunidad de propietarios.
