¿Qué hacer cuando no te quieren devolver una fianza?

¿Qué hacer cuando no te quieren devolver una fianza?

Suele pasar que luego de haber terminado con un contrato de arrendamiento y llegado el momento de devolver la fianza, muchos propietarios intentan evadir esta obligación, obligándonos a buscar ayuda jurídica para reclamarla.

En estos casos, tenemos que comenzar teniendo claro en qué consiste la fianza del propietario en un piso de alquiler, puesto que según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos “a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálicoen cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.

Por lo tanto, la fianza se puede considerar como una garantía que el propietario del inmueble solicita para hacerle frente a cualquier posible desperfectoque se pudiera ocasionar en el inmueble durante la duración del arrendamiento. Muy contrario a lo que algunos piensan sobre que este es un dinero en depósito que garantiza el impago de rentas.

Por dicha razón, cuándo realizamos un contrato de arrendamiento, es muy importante para las partes que en el mismo se incluya como anexo un reportaje fotográfico del estado en el que se encuentra el inmueble; ya que lo habitual es incluir una cláusula en la que se dispone simplemente que “el inmueble se encuentra en perfecto estado”, sin alusión a más, lo cual es demasiado genérico e inexacto y puede jugar en nuestra contra al momento de reclamar la fianza.

Así, lo correcto es que en esta cláusula se redacte el estado de cada una de las habitaciones o espacios del inmueble apoyándolo en las fotografías realizadas.

Luego, hay que saber que en algunas comunidades autónomas, como Madrid, es obligatorio depositar esa fianza en un organismo público habilitado para ello; sin embargo, esto no es habitual en la mayoría de las comunidades autónomas.

¿Qué hacer cuando tu casero no te quiere devolver la fianza?

Cuando nos encontramos con este tipo de problemas influyen muchos factores. El primero es que el inquilino tiene la obligación de “devolver el piso en el estado en el que lo encontró”, lo cual lleva a cuestionarnos ¿en qué estado lo encontró?, de ahí la importancia de contar con el  reportaje fotográfico del que hablábamos anteriormente.

Al no tenerlo, muchos caseros se aprovechan y se niegan a la devolución de la fianza por alquiler por desperfectos de forma indebida, como por ejemplo que el contrato de arrendamiento se ha suscrito con electrodomésticos y alguno de ellos a la finalización del contrato no funciona.

Pero, antes de hablar del procedimiento para reclamar la fianza entregada en los arrendamientos urbanos (vivienda o local), hay que recordar que al finalizar el contrato de alquiler el arrendador tiene la obligación de devolver la fianzasolo cuando:

  • No se adeuden por el inquilino el pago de mensualidades de la renta.
  • No se adeuden cantidades asimiladas como suministros de luz, agua, gastos de comunidad, etc.
  • No se hayan producido daños en la finca imputables al arrendatario.
  • No se haya incumplido alguna otra obligación a cargo del inquilino.

Así, siguiendo el ejemplo del electrodoméstico que no funciona, hay que distinguir si esto pasa porque ha existido un desperfecto por una negligencia o se debe a su uso habitual y, el casero se está aprovechando de eso solo para no devolver la fianza. Siendo que si se denuncia por la fianza al propietario con el fin de recuperarla, y este alega que no la devuelve porque había desperfectos, debe demostrarlo con las facturas de reparación de los desperfectos que alega.

Por otro lado, al querer presentar una denuncia se debe tener en cuenta que si el importe de la reclamación es inferior a 2.000 € no necesita la asistencia de abogado y procurador y, en caso, de que opte por su contratación y gane el pleito, el propietario, debido a ese importe, no va a ser condenado en costas.

Así una denuncia por una fianza al propietario nos lleva a seguir dos pasos:

  • El primero, enviar un burofax al propietario exigiendo la fianza.
  • El segundo, en caso de continuar con la negativa a la devolución presentar un procedimiento monitorio, al que tiene que acompañar el contrato de arrendamiento y todos los documentos relativos al contrato de los que disponga.

Otros casos en los que no se devuelve la fianza del alquiler

Otro punto, que no se debe pasar por alto, y en el que puede no devolverse la fianza del propietario en un piso de alquiler, y que es muy habitual, es cuándo nos encontramos antes las siguientes situaciones:

  • Bien que el inquilino adeude algún mes de renta y quiera compensarlo con la fianza.
  • O que el inquilino desista del contrato de arrendamiento y quiera compensar el último mes del mismo con la fianza.

En ese caso, el propietario debe exigir que se redacte un documento anexo al contrato de arrendamiento, en el que refleje por escrito esta situación de compensación de deudas con la fianza del arrendamiento. 

Lo que dice la ley sobre la devolución de fianzas y su correspondiente reclamación

Además de conocer los pasos a seguir en caso de que tu casero no te quiera devolver la fianza, también es bueno saber lo que establece la ley para estos casos y nadie mejor para explicarnos que el equipo de abogados expertos de Peñalva Abogados.

Lo primero que establece la ley en materia es que si no se devuelve por el arrendador la fianza en el plazo de un mes desde la entrega de las llaves, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su art. 36.4 establece que«dicha cantidad devengará el interés legal».

Además que, llegados a este punto y cuando el propietario o arrendador no devuelve la fianza, se plantea por el inquilino qué procedimiento para reclamar la fianza es el adecuado, ya sea, por juicio verbal si la cantidad no excede los 6000 euros, o juicio ordinario para el caso contrario. Aunque cabe acotar que muchos jurados difieren en este aspecto, y podría darse un juicio ordinario incluso pro cantidades pequeñas.

En relación a esto, es importante señalar que el  Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo (en vigor a partir del 6.03.2019) ha modificado algunos artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y además ha modificado lo dispuesto en el artículo 249.1 6º de la LEC, en el sentido de establecer que ya no será necesario acudir al juicio ordinario cuando sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta Ley.

Así, el Texto del artículo 249.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ha quedado de la siguiente manera:

«6.º Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, o salvo que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta Ley.»

De esta forma, dicha reforma ha llegado para poner fin a las dudas existentes respecto del procedimiento para reclamar la fianza.

En este caso, si se interpone como procedimiento para reclamar la fianza el juicio verbal porque lo reclamado no excede de 6.000 euros, es importante destacar que si además dicho importe no excede de 2.000 euros (reiteramos que la mayoría de las fianzas de alquileres de viviendas están por debajo de dicho importe), puede personalmente sin necesidad de contar con abogado ni de procurador interponer una demanda en el Juzgado,  con lo cual, en procedimientos de cuantía pequeña, el ciudadano se animará más a reclamar lo que cree que le corresponde.

De ser así, solo tienes que rellenar un formulario oficial para interponer una demanda de juicio verbal, el cual encontrarás disponible en todos los Juzgado.

» No obstante, en los juicios verbales en que no se actúe con abogado y procurador, el demandante podrá formular una demanda sucinta, donde se consignarán los datos y circunstancias de identificación del actor y del demandado y el domicilio o los domicilios en que pueden ser citados, y se fijará con claridad y precisión lo que se pida, concretando los hechos fundamentales en que se basa la petición.  A tal fin, se podrán cumplimentar unos impresos normalizados que se hallarán a su disposición en el órgano judicial correspondiente.»

Sin embargo, de lo anterior se desprende una cosa importante: si el juicio verbal es por razón de la materia, aunque la cuantía sea inferior a 2.000 euros es obligatoria la intervención de abogado y procurador. El resto de juicios verbales cuya cuantía reclamada sea de dos mil euros o inferior ( y que no sean por razón de la materia), no necesitarán de abogado ni de procurador. 

Finalmente, en cuanto al primer paso en la vía de demanda en relación a la devolución de una fianza, el cual implica el envío de un burofax al propietario, la ley establece que no es un paso obligatorio, pero si conveniente. Esto porque muchas veces se soluciona el problema,  y además porque deja constancia de la reclamación exptraprocesal del mismo.