En algún momento de nuestra vida podemos llegar a encontrarnos, por una razón u otra, en una situación de desahucio por no poder hacernos cargo del pago de nuestro alquiler. Sin embargo, antes de llegar a esta situación tan extrema y desagradable, podemos acudir a diferentes vías legales para evitar perder nuestra vivienda.
El equipo de abogado especialistas en derecho civil de Bufete Trujillo nos ofrecen información sobre como proceder en el caso de no poder hacer frente a nuestra renta, que puede ser de mucha ayuda, sobre todo ahora que la economía aprieta debido a al pandemia:
Garantías que protegen al arrendatario
En el mismo contrato de arrendamiento se incluyen garantías que tienen la finalidad de asegurar el pago de la renta. Por ejemplo, está la fianza, que se trata de una garantía legal que debe ser equivalente a un mes de la renta e ingresada en el organismo competente y que justamente sirve como fondo para estos casos en los que el inquilino no puede hacerle frente a los gastos.
Además, existen otras garantías que se pactan con el arrendador, como en el caso del depósito, el cual se estipula en los contratos de arrendamiento debe ser devuelto una vez se hubiera procedido a la entrega de la vivienda.
Sin embargo, el Código Civil desmiente lo anterior al establecer que “el depósito debe ser restituido al depositante cuando lo reclame, aunque en el contrato se haya fijado un plazo o tiempo determinado para su devolución.”
Por lo que si has constituido esta garantía en tu contrato de arrendamiento, el impago de los meses de la renta puede compensarse con el dinero depositado, evitando que tengas que abandonar el inmueble.
Otra forma es recurrir al aval bancario, si se pactó uno en el contrato, y cobrarle las rentas pendientes, o bien, contratar un seguro de impago, cuyo coste no podrá repercutirse en el arrendatario.
Las obligaciones de los arrendadores
Cada vez es más habitual que los propietarios se comuniquen con sus inquilinos por correo electrónico, mensajes instantáneos o llamadas telefónicas y llegar a acuerdos en este tipo de situaciones. Así, estos están en la obligación de darle la oportunidad a su inquilino de formalizar los pagos de la renta antes de proceder a la interposición de la demanda de desahucio.
Llegados a este punto, la enervación debe notificarse fehacientemente mediante burofaxy que transcurran, al menos, treinta días desde que el arrendatario recibe el requerimiento de pago para interponer la demanda de desahucio por impago de rentas.
Sin embargo, y además que la decisión de desahucio debe ser la última en tomarse, esta regulación también ha sufrido modificaciones en vista de la crisis sanitaria de forma que ahora si el arrendatario se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, puede solicitar al propietario el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta.
Así, el propietario tendrá la obligación de comunicar a su inquilino, en el plazo máximo de siete días laborables, las condiciones del aplazamiento o de fraccionamiento del pago de la deuda o, en su defecto, las alternativas que plantea. Solo en caso de que el propietario no acepte ninguna opción, es cuando se deberá recurrir a las garantías que se han pactado en el contrato de arrendamiento y ejecutar las mismas para compensar el impago.
La cualidad de vulnerabilidad económica se rige por el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM), que no podrá ser superior a 1.613,52 euros al mes y ello sin tener en cuenta hijos menores al cargo de la unidad familiar u otras circunstancias especiales, como situaciones de dependencia, discapacidad o reconocimiento como víctima de violencia de género y familias numerosas, en cuyo caso el cálculo del IPREM variará.
Aquí, los plazos de solicitud de aplazamiento varían dependiendo si el propietario de la vivienda es un gran tenedor o no. Por ejemplo, si el propietario posee más de diez inmuebles (sin contar garajes y trasteros), o arrienda una superficie de más de 1.500 metros cuadrados, estará obligado a conceder el aplazamiento temporal del pago de la renta a sus inquilinos por un máximo de cuatro meses, o su reducción a la mitad, desde el momento en que el inquilino le acredite que se encuentra en una situación de vulnerabilidad.
Medidas por incumplimiento pactadas después de la llegada del COVID
Con la declaración del estado de alarma, han quedado suspendidos los plazos procesales para los procedimientos de desahucio. Esto quiere decir que los arrendadores no podrán proceder con este tipo de procedimientos.
En el Real Decreto por el que se declara el estado de alarma se establece que “la suspensión de los plazos de prescripción y de caducidad por lo que se interrumpen, entre otros, los plazos para recobrar y exigir el cumplimiento de los arrendamientos y cualesquiera otros pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves.”
Por su parte, la legislación prevé expresamente que “la suspensión de los desahucios por falta de pago cuando no exista una alternativa habitacional y una prórroga de la vigencia de los contratos de arrendamiento por un máximo de seis meses más, si dicho contrato expirara dentro del periodo comprendido entre la declaración del estado de alarma y hasta transcurridos dos meses desde la salida de la crisis sanitaria.”
Además, el Gobierno ha aprobado un paquete de medidas económicas para ayudar a los inquilinos más vulnerables en el pago de sus alquileres, de forma que el propietario tampoco pierda esos ingresos (a excepción de ser un gran tenedor de viviendas).
Sucede que entre el 75% y el 90% de las viviendas en régimen de alquiler existentes en España está en manos de propietarios particulares. Entre estos hay una parte de familias con un elevado patrimonio, quienes de acuerdo al Real Decreto Ley 11/2020 podrán elegir entre una quita del 50% de la deuda o bien reestructurarla para que pueda pagarla durante tres años. Sin embargo, otra gran mayoría son particulares con una vivienda en propiedad que han alquilado para pagar una hipoteca o complementar su pensión.
Sea cual sea el caso, la realidad es que la gente alquila su vivienda para conseguir a cambio una renta; por lo que el inquilino no puede afrontar el pago del alquiler, el arrendador perderá una fuente de ingresos recurrentes con los que contaba en su presupuesto mensual.
Por supuesto, esto representa un problema para ambas partes, sin tomar en cuentas todos aquellos alquileres que no estaban notificados a Hacienda y otras situaciones más complicadas, a lo que los expertos comentan que “se ha notado un aumento en la preocupación de los propietarios ya que muchos inquilinos les han solicitado una rebaja del alquiler o bien un aplazamiento del mismo”, siendo que lo único que se puede recomendar durante estos tiempos de pandemia y crisis económica es que “impere el sentido común y se intente llegar a un acuerdo entre las partes para evitar la judicialización del conflicto”. Por lo tanto, inciden, “es aconsejable negociar una moratoria o una rebaja del alquiler temporal”.
“Sería conveniente que las partes, dadas las actuales circunstancias extraordinarias, tratasen de llegar a algún acuerdo, es decir, bien una moratoria y aplazamiento o una reducción en la renta arrendaticia, tendente a buscar el equilibrio económico del contrato”.
Incluso, antes de tener que llegar a una llamada de desahucio, los abogados instan a agotar todas las alternativas que existen en el mercado, como en el caso de las compañías aseguradoras que ofrecen la contratación de pólizas de impago para aquellos supuestos en que el inquilino no paga la mensualidad.
Este tipo de pólizas habitualmente cubren de seis a doce meses de impago del alquiler e incluso están también los que cubren los honorarios de la defensa jurídica. Es decir, cubren los gastos de abogado y procurador que son necesarios para interponer la correspondiente demanda de desahucio, en caso de llegar a ella.
Los expertos en el área enfatizan que solo si no se alcanzase algún acuerdo entre ambas partes para establecer un periodo de carencia, bonificación o moratoria con aplazamiento y el arrendatario decidiese de manera unilateral dejar de pagar la renta total o parcialmente, el arrendador podría instar las actuaciones previstas en el contrato y, en última instancia, el desahucio por falta de pago.
Esto porque, salvo por las medidas previstas en el citado Real Decreto-Ley para aquellos supuestos amparados por el mismo “el arrendatario no podrá decidir unilateralmente modificar o dejar de cumplir las obligaciones derivadas de un contrato de arrendamiento, entre las que se considera esencial el pago de la renta”.
En definitiva, el no poder asumir los gastos de alquiler pasa a ser una situación que debe ser comprendida, tanto desde el punto de vista del arrendador quien debe demostrar su buena fe, no pudiendo acudir a los medios legalmente articulados para resolver el contrato de arrendamiento, como desde el punto de vista del arrendatario quien debe ejecutar todas las garantías y realizar un esfuerzo económico mientras dure el COVID-19.
